5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地一方水等于多少升，一方水等于多少升水(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注一方水等于多少升，一方水等于多少升水意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn一方水等于多少升，一方水等于多少升水)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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