饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机(j主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人ī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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