导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸p>

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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