近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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