万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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