万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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