饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的(de)调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiān会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点g)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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