饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1一里地等于多少米 一里地等于多少公里+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介(ji一里地等于多少米 一里地等于多少公里è)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服(fú)务费用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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