5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4025是哪里的区号，025是哪里的区号查询.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27025是哪里的区号，025是哪里的区号查询％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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