OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我)着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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