OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(g10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适uān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户(hù)情况10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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