近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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