文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(结婚以后他那个越来越大了fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721结婚以后他那个越来越大了平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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