OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市场的信心。”

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