<民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的/p>

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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