5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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