万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音)网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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