近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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