万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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