OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(n义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思éng)面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思(suàn)是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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