OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(y娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星è)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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