导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语