导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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