万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

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　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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