饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见(ji两丈等于多少米àn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qi两丈等于多少米ān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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