导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tín山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思g)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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