5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(hu上尉是什么级别，上尉是连长还是营长ì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的(d上尉是什么级别，上尉是连长还是营长e)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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