近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(j绿豆汤的热量是多少大卡iē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(绿豆汤的热量是多少大卡dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预绿豆汤的热量是多少大卡期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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