近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(l一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？ì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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