导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过lt="中国户均几套房？| 民生(shēng)·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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