导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了中国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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