万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中台湾是省还是市 台湾是省会吗国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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