文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fán社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容g)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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