万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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