饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依(yī)赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(w泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省ù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结(j泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省ié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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