导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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