饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(x咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉ì)统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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