OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国(guó卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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