OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常(cháng)未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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