文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(j威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家īng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家ong>

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。