导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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