饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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