5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同merry什么意思 merry是彩虹社的吗时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　<merry什么意思 merry是彩虹社的吗img alt="存量时代，机构布(bù)局(jú)地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个(gè)股成共识" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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