文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(h季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗é)同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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