近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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