导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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