文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yín陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文g)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文>例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。