5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(p孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理án)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来(l孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理ái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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