5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来(lái)分类10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(d10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱uàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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