“现在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像过去(qù)十年的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已经双杀到了(le)最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房(fáng)地(dì)产个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除(chú)此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准(zhǔn)：有(yǒu)大的(de)国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过(guò)红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地(dì)产的开(kāi)发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的(de)，房企的主要资(zī)金来(lái)源来自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较(jiào)一(yī)般(bān)。再关注一(yī)下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实(shí)主要还(hái)是那(nà)些(xiē)有(yǒu)国企(qǐ)背景(jǐng)的(de)房企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个(gè)方面都非常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房(fáng)企在资(zī)本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是它的(de)净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股(shì)行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时(shí)满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在(zài)国央(yāng)企中，仍(réng)有部(bù)分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股等国央企房(fáng)企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国(guó)央企房企(qǐ)，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷(dài)比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会(huì)来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预计今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后(hòu)的(de)赢家(jiā)”的(de)特点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在于它本(běn)身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在强二(èr)线和二(èr)线城(chéng)市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看(kàn)到了(le)2016年(nián)～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未来的两年(nián)市场(chǎng)没有想象得(dé)那么好，可(kě)能会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是(shì)看(kàn)房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如(rú)果(guǒ)超过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提(tí)高(gāo)到一(yī)个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营房企(qǐ)，但在(zài)各(gè)维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数(shù)民(mín)营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混(hùn)合型证券投资(zī)基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿(ā)巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公(gōng)司的(de)几(jǐ)只产品合计持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的(de)基本面表(biǎo)现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价(jià)表(biǎo)现等多维度(dù)都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名(míng)已(yǐ)冲(chōng)进前十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达(dá)证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行(xíng)业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息(xī)息(xī)相关(guān)，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量房(fáng)时代(dài)，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保有的(de)住房规(guī)模越来越大(dà)，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统计(jì)，目前(qián)暂居(jū)前两位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股的天下(xià)，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同(tóng)时重仓(cāng)的房地(dì)产(chǎn)产业链股票(piào)还有金地(dì)集团和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还(hái)是归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报(bào)中他(tā)管理(lǐ)的广发(fā)策略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定(dìng)制家居(jū)类(lèi)标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为(wèi)他的独(dú)门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部(bù)分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过两三轮(lún)合同周期还能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因为(wèi)物业公(gōng)司(sī)很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服(韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股fú)务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满(mǎn)意，能做到提(tí)价难(nán)度是(shì)非常大的。但(dàn)是(shì)该公(gōng)司能在业(yè)内(nèi)做到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他(tā)进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股